segunda-feira, 14 de maio de 2012

Cuidados ao comprar imóvel na planta


A aquisição de imóveis na planta requer pesquisa criteriosa por parte do comprador, que pode correr o risco de enfrentar problemas, como o atraso na entrega, índices de reajustes não previstos em contrato, dentre outros.  Para evitar que o sonho da casa própria se transforme em aborrecimentos intermináveis, confira algumas dicas:

Analisando a oferta
     Ao se interessar por um empreendimento, verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico. Leve em consideração a infraestrutura do bairro escolhido (transporte público, trânsito, proximidade com hospitais, bancos, padarias, supermercados, etc.).
     No estande de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida - sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados - elevador, azulejos, piso, metais, etc.
     Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes - que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos.
Saiba que: Além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado.
     Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.
     Guarde todos folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O contrato
     Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou procure o órgão de defesa do consumidor de seu município. Veja nossos canais de atendimento aqui.


     O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.
     Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento.
      O contrato não pode ser redigido de modo a dificultar a sua compreensão. As  informações nas cláusulas devem estar dispostas de maneira clara,  precisa e ostensiva. Ou seja, sem letrinhas miúdas. 
Saiba que: durante a construção, o índice a ser aplicado, geralmente, é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. 

     O Procon-SP ressalta, que durante as obras, não pode haver cobrança de juros.

Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção

De olho nas cláusulas abusivas
Caso a construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O Procon-SP considera essa prática abusiva, porque permite a variação unilateral das condições contratuais.
Baseado no artigo 39 do CDC, o Procon-SP também entende que são abusivas cláusulas que preveem a cobrança das seguintes taxas:
  • Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;
  • Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;
  • Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.
Atenção! Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.
Consultas importantes
     Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente .
     Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
     Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Outras dicas
     Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.
     Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
Nota do blog

Não se esqueça da pesquisa de preços e tenha em mente que o financiamento imobiliário é longo e requer sacrifícios. Portanto, fique atento aos seus gastos.