quinta-feira, 17 de maio de 2012

Procon-SP orienta na compra de imóvel usado

Depois das dicas para compra de imóvel na planta, iremos orientar o consumidor que tem mais pressa para mudar de residência ou menos dinheiro para investir em um empreendimento novo, e opta por comprar um imóvel usado. 


Primeiro é importante que você determine suas reais necessidades, disponibilidade financeira, bem como suas exigências e expectativas em relação ao bem pretendido. Aliar satisfação, preço justo e qualidade nem sempre é uma tarefa fácil. 

Analisando a oferta 

- Avalie o imóvel visitando-o durante o dia e à noite. Caso ele esteja situado em um local movimentado, considere a questão do trânsito e do barulho. Observe se o bairro possui a infraestrutura de que você necessita - escolas, posto de saúde, iluminação, esgoto, supermercados, farmácias, banco, padaria, etc.;

- Verifique as condições do encanamento e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a conservação do teto, do telhado, das paredes e do piso - veja se há rachaduras, vazamentos ou mofo;

- Verifique se há vagas na garagem e o valor do condomínio, em caso de apartamentos. Procure informar-se sobre possíveis  rateios de contas (água, luz, tevê a cabo, etc.);

- Analise se a renda familiar é compatível com os gastos fixos da moradia. Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o pagamento de prestações não ultrapasse 30% do orçamento familiar;

- Casas térreas merecem cuidados especiais quanto à segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos devem ser bem avaliados, assim como a iluminação da rua. 

Documentação

Para evitar transtornos, é importante solicitar ao vendedor os seguintes documentos:

- Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel – hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.;

- Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside;

- Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante na escritura seja a mesma descrita no carnê;

- Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência;

 - Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio;

- Informe-se também sobre a existência de projeto de desapropriação para a área do imóvel. Para isto, consulte a prefeitura de seu município. 

Saiba que:  O fornecimento desta documentação deve ser objeto de negociação entre as partes. Se o vendedor não quiser fornecê-la, é importante que o consumidor busque estas informações nos órgãos competentes (Prefeitura, cartórios, Poder Judiciário, etc.). 

A falta das informações, mencionadas acima, pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos ao consumidor. 


Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra e venda. Ele deve ser redigido de forma clara e legível. Em caso de dúvidas, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou consulte um órgão de defesa do consumidor.

Certifique-se de que tudo o que consta da proposta e nos ajustes verbais faz parte do contrato. Este documento deve conter: os dados do proprietário e do comprador, a descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento; as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, e a data da assinatura.

Outro item importante, que deve constar em contrato, diz respeito ao índice e à periodicidade de reajustes  - que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos com prazos mais longos.

Verifique as condições previstas para a eventual rescisão e providencie o registro do contrato no Cartório Imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, solicite a lavratura da escritura definitiva. 

Observações importantes em caso de financiamento

- Verifique antecipadamente se há linhas de financiamento abertas – SFH (Sistema Financeiro da Habitação), Carteira Hipotecária, SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), etc.; 

-  Observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso não seja obtida a liberação do financiamento; 

- Informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc. 

Importante: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 

Fique atento: ao assinar o contrato, risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Solicite que o contrato seja datado e assinado na presença de testemunhas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas.