segunda-feira, 3 de setembro de 2012

Condomínios: conheça algumas regras

foto de um prédio

Os condomínios são cada vez mais comuns nas grandes cidades. Conviver bem com os vizinhos, além de ser uma questão de educação, é uma das regras básicas deste jeito “quase compartilhado de morar”.

O que é condomínio?
Condomínio é o direito exercido simultaneamente por várias pessoas sobre área comum a todos. Questões internas envolvendo a sua organização, tais como regras e procedimentos em geral, não constituem relação de consumo, e devem ser solucionadas segundo o estipulado em convenção, regulamento interno, assembleia ou regulamentação civil.
A administração
A administração do condomínio pode ser realizada por autogestão ou por terceiros. Neste caso, uma pessoa física ou jurídica - normalmente uma empresa especializada, escolhida pelo síndico, e aprovada em reunião, fica encarregada das funções administrativas.
A administradora não tem direito a voto, devendo obedecer às decisões tomadas em assembleia. Conheça as principais funções do síndico:
• representar o condomínio;
• exercer a administração interna da edificação;
• impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;
• prestar contas à assembleia do condomínio;
• guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
Assembleias
É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Essas decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, as regras do condomínio e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra reunião. As assembleias mais comuns são:
• Assembleia Geral Ordinária - é realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas para as despesas do condomínio do próximo exercício, bem como apresentar e aprovar a prestação de contas do exercício que se encerrou;
• Assembleia Geral Extraordinária - é realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos; geralmente as deliberações são feitas com o voto da maioria dos presentes.
Legislação interna
O conjunto de normas do condomínio é chamado de convenção, que deve ser aprovada em assembleia geral. As principais normas que a convenção deve conter são:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas, recreação infantil (playground), salão de festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista, lavanderia, etc.;
• definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações (quorum);
• forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;
• forma de escolha do Conselho Consultivo, condôminos eleitos para auxiliar o síndico, e definição de suas funções;
• definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva (parcela constituída pelos proprietários para cobrir gastos emergenciais);
• permissão ou proibição de animais de estimação.


Despesas e pagamentos
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. As despesas podem ser: -ordinárias: relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino);
- extraordinárias: referentes às obras que interessam à estrutura do edifício e às condições de segurança e habitabilidade das áreas comuns (pinturas de laterais, fachadas, instalação de equipamentos de segurança, como extintores, interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente, pelo proprietário da unidade.
A forma de arrecadação é determinada na reunião de moradores em função dos custos apurados ou previstos.
As multas devem ser estabelecidas pela convenção, regulamento interno ou assembleia geral. Sua aplicação tem por objetivo obrigar os moradores a obedecer às regras do condomínio, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal cabível.
Saiba que a multa por atraso no pagamento deve ser de 2% sobre o total devido.
Segurança
Existe uma série de exigências legais referentes às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam em punições ou em até interdição da edificação. O condomínio deve verificar, dentre outras coisas:
• condições das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• sistema de para raios;
• sistema de coleta de lixo;
• extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
• contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte do imóvel e que inclua todas as unidades autônomas e as áreas comuns. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.
• caso queira reformar o imóvel, o condômino deve informar ao síndico, mencionando o que se pretende fazer e o tempo para a realização da obra. É importante que ele saiba dos objetivos, pois a reforma não pode afetar a estrutura do prédio. O síndico em caso de dúvida poderá entrar em contato com a construtora ou administradora do condomínio.
Saiba que: algumas obras podem necessitar de autorização de órgãos competentes, como a Prefeitura, por exemplo.
No caso de imóveis financiados pelo SFH, esse seguro já vem incluso nas prestações. Por isso, é necessário que, antes da contratação do mesmo, o proprietário comunique ao síndico, por escrito, já estar assegurado, evitando, assim, o pagamento em duplicidade.
Dicas para uma boa convivência
Respeite os horários de silêncio estabelecidos na Convenção: evite arrastar móveis, gritar, ouvir música alta, ou adotar qualquer conduta que atrapalhe o descanso do seu vizinho.
Uso do elevador: é importante que o morador se atente à segurança do condomínio. Criança só pode ficar no elevado se estiver acompanhada. Para os adolescentes, vale o bom senso e o respeito: elevador não é lugar de brincadeiras. Outra questão para o uso do elevador é entender a diferença entre o social e o de serviço. O primeiro não permite o trânsito de animais, carrinhos de supermercado, lixo ou mudanças. Quem não respeitar a regra pode ser multado.
Não atire objetos pela janela: além de ficar com fama de “porcalhão”, você pode machucar alguém e ser multado.
Animais de estimação: Observe as regras, definidas em assembleia, sobre a posse animais. Para as raças mais agressivas, o uso da focinheira é obrigatório. Deixar o seu bichinho fazer as necessidades nas áreas comuns e nos jardim do condomínio, além de desagradável e pode gerar multas.
Nota do blog
Para fazer valer os seus direitos, os condôminos (inquilinos ou proprietários) devem participar efetivamente das assembleias, cumprir as deliberações, respeitar e conviver em harmonia.