quinta-feira, 7 de março de 2013

Procon Responde: aluguel de imóvel


Nem todo mundo conseguiu, ainda, realizar o sonho da casa própria. Por isso a série "Procon Responde" trata hoje de aluguel de imóvel. Confira o post e tire suas dúvidas.

1 - Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.
A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.
Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.
2 - Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?
O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.
3 - Ao fazer uma revisão de aluguel é necessário um novo contrato de locação?
Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação.
Atenção: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.
Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.
4 - O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?
Não. Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.
5 - Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?
Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema,  não assine qualquer documentos antes de uma orientação jurídica.
6 - Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?
Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.
7 - Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?
Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
- necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;
8 - Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?
O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.
9 - Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.
10 - O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?
Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.
11 - Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar?
Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.
12 – Quais modalidades de garantia o locador pode exigir do locatário?
As modalidades são: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de fundo de investimento. Lembramos que é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia.
Lembre-se: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Se não, o aluguel pode continuar sendo cobrado. 

O próximo tema da série “Procon Responde” será TV por assinatura