quinta-feira, 25 de julho de 2013

Procon Responde: compra de imóvel usado


Por Ricardo Lima Camilo e Mara Moraes (estagiária de Comunicação Social)


Para o consumidor que não pode, ou não quer, esperar o andamento das obras de um imóvel na planta, a opção para realizar o sonho da casa própria passa a ser a aquisição de um imóvel usado, que é o tema de hoje a série “Procon Responde.” 

1 - O que devo verificar antes de comprar um imóvel? 

R.: É importante verificar o estado de conservação da construção, instalação elétricas e hidráulicas, estado das portas, se não há rachaduras ou trincas em paredes e pisos etc. Em caso de condomínios, atente-se se há vagas na garagem, se são demarcadas ou não, se existem débitos pendentes. 

Informe-se também sobre a existência de rateio das contas de água, luz, TV por assinatura, gás etc..

2- Como escolho o bairro onde vou morar? 

R.: A escolha do bairro é muito importante na hora de comprar um imóvel. Visite à região do imóvel pretendido em dias e horários diferentes. Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber se a região sofre com enchentes, se há feiras livres nas proximidades e pontos de interesse, como supermercados, transporte público, escolas, postos de saúde, banco, padarias etc.. 

3 -Como verificar se o local em que vou morar é seguro? 

R.: Casas térreas ou sobrados merecem atenção especial quanto à segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos deve ser bem avaliada. A iluminação da rua também deve ser avaliada. 

4 - Quais documentos são necessários para analisar a oferta? 

R.: Antes de iniciar qualquer negociação, leia atentamente a matrícula atualizada do imóvel. Este documento contem todas as informações e/ou restrições, como medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes. 

O documento está  disponível a qualquer pessoa, basta solicitar uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região, mediante o pagamento de uma taxa. É fundamenta que essa certidão seja recente, expedida há menos de 30 dias. 

Veja mais certidões na "Resposta 10"

5 - O que fazer se houver diferença entre os documentos e a área construída? 

R.: Se houver diferença em relação à área construída e a descrição do imóvel constate na matrícula, é preciso primeiro regularizar a obra realizada perante a Prefeitura para depois proceder à regularização no registro de imóveis. O procedimento é burocrático e pode demorar, mas lembre-se que caso não houver a regularização, o financiamento bancário poderá ser negado. 

6 - A área construída deve constar só no contrato? 

R.: Não. A área construída deve ser a mesma em todos os documentos apresentados como o IPTU, registro no cartório de registro de imóveis, nas plantas apresentadas, inclusive no contrato. 

7 - Posso financiar um imóvel usado? 

R.: Sim.  Mas, é fundamental verificar, antes da compra, as condições de financiamento em vários bancos, comparando as taxas e encargos. Também é importante verificar qual a renda familiar que precisa ser comprovada, se existem parcelas intermediárias e como é realizada a correção do saldo devedor. 

8 - Posso contratar um corretor ou imobiliária para intermediar a compra? 

R.: Sim. Mas, é importante consultar o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon –SP, para verificar se existem reclamações contra a empresa. Consulte também o  CRECI para verificar a regularidade da inscrição dos corretores, e realize uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra o profissional ou a empresa.

9 – A taxa de corretagem é obrigatória?

R.: O corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (imobiliáriar/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamento será do consumidor. Nos casos em que o comprador comparece ao ponto vendas e o corretor se apresenta a serviço da imobiliária, a responsabilidade de remunerar o profissional é do fornecedor (vendedor).

10 - Quais são os documentos necessários para a assinatura de contrato? 

R.: Para evitar transtornos, é importante solicitar ao vendedor os seguintes documentos:

- Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel – hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.;

- Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside;

- Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante na escritura seja a mesma descrita no carnê;

- Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência;

 - Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio;

- Informe-se também sobre a existência de projeto de desapropriação para a área do imóvel. Para isto, consulte a prefeitura de seu município.

Se a compra for intermediada por uma imobiliária, informe-se junto a esse fornecedor a respeito de eventuais documentos complementares (quando o imóvel é financiado,  por exemplo, são solicitados os documentos pessoais e comprovante de renda do comprador).

11 - O proprietário ofereceu vantagens que não constam no contrato. Tem problema? 

R.: Tudo aquilo que foi tratado nas conversas preliminares precisa necessariamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramente. Guarde todos os anúncios ou folhetos de imobiliárias que oferecem condições especiais, brindes, serviços extras, etc; pois sevem de prova da oferta realizada e obrigam o proprietário ou empresa cumprir com a oferta.

Formalidades legais 

É recomendável que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação.  Essa providência, que poucos compradores adotam em razão da taxa cobrada pelos Cartórios, garante a realização do negócio, caso o vendedor queira desistir depois. Além disso, evita os golpes de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e garante a realização do negócio  para aquele que registrou o compromisso.

No momento do pagamento do preço do imóvel e da liberação de eventual financiamento em nome do comprador, também é necessária a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura, realizada pelo Tabelião de Notas, precisa conter todas as informações da venda, com os exatos valores do negócio realizado. 

Atenção! Não confundir escritura, que pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, inclusive em relação ao mesmo imóvel para compradores diferentes, com certidão de matrícula, pois a matrícula é única e só pode constar em um Cartório de Registro de Imóveis, o da região de localização. 

Lembramos que, as taxas referentes ao registro do imóvel (Imposto sobre transmissão de bens imobiliários, Taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais) podem variar de 4% a 6% do valor do bem, podem variar, dependendo da cidade.

Importante! O Procon-SP realiza intermediação somente quando a negociação envolver um consumidor pessoa física e uma empresa (imobiliária, por exemplo). Problemas com transação em que o vendedor também é pessoa física, devem ser discutidos no Poder Judiciário.